Si su inquilino no paga la renta o el contrato venció y no quiere irse, debe iniciar proceso de desalojo. Le explicamos las dos vías: notarial vencida (rápida, Ley 30201) y judicial.
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Dueño de departamento alquilado en Miraflores, S/1,800/mes. El inquilino dejó de pagar después de 18 meses de cumplimiento, alegando 'problemas económicos'. Carta notarial, sin respuesta. Con JusticIA verificó que su contrato tenía cláusula de allanamiento futuro firmada con legalización notarial (Ley 30933 — desalojo express). Eso le permitió ir directamente al juez con un proceso ABREVIADO de 30-60 días, sin necesidad de proceso ordinario de 1-2 años. Derivó a abogado civil para preparar la demanda.
Si su contrato de alquiler incluye cláusula de 'allanamiento futuro a la restitución' firmada ante notario (legalización de firmas), puede usar el procedimiento EXPRESS: solo presenta al juez la demanda + el contrato + carta notarial requiriendo pago. El juez ordena el desalojo en 30-60 días. Sin esa cláusula, debe ir a proceso ordinario (1-2 años).
Causales: (a) falta de pago de 2 meses + 15 días de renta (Art. 1697 CC); (b) vencimiento del plazo del contrato; (c) destino diferente al pactado; (d) subarriendo no autorizado; (e) deterioro grave del inmueble; (f) molestias graves a los vecinos. Antes de demandar, envíe carta notarial requiriendo pago/cumplimiento dando 15 días.
Para demandar desalojo en proceso sumarísimo (sin cláusula de allanamiento), la Ley 26872 exige conciliación extrajudicial previa en centro autorizado por MINJUS. Si el inquilino no asiste o no acuerda, el acta sirve para presentar la demanda. El procedimiento especial de la Ley 30933 (desalojo express con allanamiento futuro) tiene reglas propias — confirme con su abogado cuál vía aplica a su contrato.
Solo procede si el contrato lo previó expresamente CON cláusula de allanamiento + el inquilino ha dejado de pagar 2 meses o el contrato venció. Notarial = más rápido (30-60 días) pero requiere documentación impecable. Si el inquilino se opone con argumentos válidos (pagos en efectivo no recibidos, etc.), el caso pasa a vía judicial.
Si no hay cláusula de allanamiento o el caso es complejo: demanda en juzgado civil. Proceso 'sumarísimo' (Art. 545 y siguientes CPC): 60-180 días en primera instancia + apelaciones que llevan a 1-2 años total. Resultado: sentencia de desalojo + lanzamiento (con apoyo policial si es necesario).
Cortar luz, agua o gas para forzar la salida = delito de coacción (Art. 151 CP). Cambiar la cerradura sin autorización judicial = usurpación. Sacar las pertenencias sin orden judicial = delito de hurto/apropiación. Amenazas = denuncia contra usted. SOLO el juez puede ordenar el lanzamiento legal. Mientras tanto, debe paciencia + proceso.
NO. Es delito de coacción (Art. 151 CP) y le puede revertir cualquier proceso. La obligación de pago de servicios es del inquilino mientras esté en posesión, pero usted no puede cortarlos para presionarlo. Vía: demanda de desalojo + cobranza simultánea de la renta atrasada.
Con cláusula de allanamiento (Ley 30933): 30-90 días en juzgado. Sin la cláusula, vía sumarísima normal: 6-18 meses en primera instancia + 6-12 meses si apelan. Si no apelan ni hay incidencias, casos simples pueden resolverse en 3-6 meses.
No. El 'derecho a vivienda' está reconocido constitucionalmente pero NO da derecho a ocupar la propiedad de otro sin pagar. Si su inquilino no paga, vence el contrato, o incumple el contrato, procede el desalojo. El derecho a vivienda lo garantiza el Estado vía programas, no a costa del propietario privado.
Sí. La demanda puede pedir simultáneamente: desalojo + pago de rentas adeudadas + penalidades del contrato + servicios impagos atribuibles. Si gana, el juez ordena el desalojo Y la liquidación del adeudo. Después puede embargar al exinquilino para cobrar.
No. La existencia de menores no impide el desalojo; sí puede el juez otorgar PLAZO HUMANITARIO razonable (típicamente 30-60 días adicionales) para que la familia consiga otro alojamiento. Pero el desalojo procede.
Sí, hasta el monto pactado. Típicamente la garantía es 1-2 meses de renta. Si el inquilino debe 4 meses, puede aplicar la garantía a los primeros 1-2 y demandar el resto. Importante: la garantía es para garantizar cumplimiento, no para 'autopago' arbitrario. Documente cómo y por qué la aplicó.
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